多家中介機(jī)構(gòu)提供給《第一財經(jīng)日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，3月1日~11日，上海新建商品住宅成交量僅為22.54萬平方米，據(jù)此推算，整個3月的成交量可能僅有60萬~80萬平方米，不僅大幅低于去年3月約153萬平方米的成交量，也低于去年月均約100萬平方米的成交量。剛剛過去的2月，上海樓市一二手房的成交量均創(chuàng)下兩年來的新低。

“我們內(nèi)部也在仔細(xì)研究最近的成交數(shù)據(jù)，結(jié)論是確實偏低，但偏低的原因比較復(fù)雜�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)宋會雍對記者稱，受到信貸收緊的影響，開發(fā)商主動出貨，但沒有配合價格向下調(diào)整的動作，購房者的購房成本不斷提高，只能選擇買小戶型或干脆暫時不買。

一位上市房企董秘告訴記者，現(xiàn)在正值兩會期間，對開發(fā)商來說，每年的這個時候都是一個政策觀望期�！拔覀儠�根據(jù)政策導(dǎo)向來決定全年基調(diào)是穩(wěn)健還是激進(jìn)，項目價格是漲還是跌。不過，持續(xù)的信貸緊張確實已經(jīng)影響了項目的銷售進(jìn)度�！�

樓市成交“量跌價升”

被稱為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的上海春季房展即將于本周開幕，但包括“招保萬金”在內(nèi)的品牌房企已確定集體缺席。

宋會雍認(rèn)為，開發(fā)商更多會利用房展會來探尋購房者的入市意愿，因此本屆房展會很難出現(xiàn)樓盤大幅優(yōu)惠的情況。但根據(jù)現(xiàn)在的形勢判斷，房展會之后，一些開發(fā)商就有可能做出價格調(diào)整的動作，因為近期的成交數(shù)據(jù)確實“不太好看”。

據(jù)德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，上周(3月3日~9日)上海市新建商品住宅成交量為13.69萬平方米，環(huán)比前周下跌23.6%，成交均價為28443元/平方米，環(huán)比前周上漲2.1%。

“今年‘小陽春’確實開局不利！”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟對記者稱，在連續(xù)三周成交量出現(xiàn)上漲的情況下，上周卻意外下跌，這一方面因為部分剛需項目價格出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致購房者觀望，另一方面，信貸緊張的情況仍然沒有得到緩解，一些銀行甚至還在繼續(xù)上浮房貸利率。

昨日，某股份制商業(yè)銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理對記者稱：“近日，我們銀行內(nèi)部剛剛下發(fā)通知，個人房貸利率進(jìn)一步上調(diào)，商貸40萬以下的，基準(zhǔn)利率上浮10%，40萬~80萬的，基準(zhǔn)利率上浮5%�！彼龔�(qiáng)調(diào)，“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的，別的銀行可能更緊�！�

對于放款周期，她表示：“現(xiàn)在沒有明確的說法，只能排隊。對外說一到兩個月能夠正常放款，但實際上可能‘遙遙無期’�！�

值得一提的是，全國人大代表、江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍在兩會期間表示：“去年，我們的監(jiān)管重點是加快產(chǎn)能過剩行業(yè)新增不良貸款的處置，而今年重點是防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險�！比珖�政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長廖岷表示，從信用風(fēng)險的角度來說，今年會更重視房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。

對開發(fā)商來說，這顯然都不是好消息，加快推盤進(jìn)度或是開發(fā)商的第一選擇。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，上海3月有超過60個樓盤開盤，數(shù)量環(huán)比上月翻倍。上周全市商品房新增供應(yīng)量為45.43萬平方米，環(huán)比上漲26.5%，為今年以來的單周供應(yīng)新高。但從目前的情況看，還沒有開發(fā)商主動降價。

“目前，我們在嘉定新城有一個項目在銷售，價格和去年開盤的時候差不多，但成交量肯定沒那個時候好，兩會之后，我們可能就會根據(jù)政策風(fēng)向，決定項目價格的漲跌�！鄙鲜龇科蠖�秘對記者稱。

今年肯定比去年困難

雖然整體成交數(shù)據(jù)并不好看，但近期一些中高端樓盤的熱銷也引起了業(yè)內(nèi)人士的注意，同時，也帶動上海3月以來的樓市成交均價創(chuàng)紀(jì)錄地攀上2.8萬元/平方米的大關(guān)。

記者注意到，在最近一周的上海商品住宅成交面積排行榜TOP10中，有4個項目的成交均價在4萬元/平方米以上，徐匯濱江的一個項目的成交均價甚至達(dá)到了8萬元/平方米以上。

陸騎麟分析稱，這些高端樓盤大多數(shù)去年年底就已經(jīng)申請了預(yù)售證，但一直未能如愿開盤，春節(jié)后順利拿到預(yù)售證便選擇集中入市，由于“蓄客”時間長且樓盤品質(zhì)較好，故銷售還不錯。

不過，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“從網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來看，這些樓盤的實際成交量可能和開發(fā)商對外的說法存在差距，不排除開發(fā)商人為制造樓盤熱銷假象的可能性�！�

在宋會雍看來，大量剛需樓盤成交不見起色，少數(shù)中高端樓盤成交放量，并不是一個正常的現(xiàn)象。“真正帶動人氣的還是剛需產(chǎn)品，但是現(xiàn)在剛需樓盤價格也‘不親民’，動輒總價就在200萬元以上，如果信貸緊縮的情況持續(xù)，后期若價格不向下做一些適當(dāng)調(diào)整，銷售也會遇到不小的困難�！�

“我們原本預(yù)計，3月樓市成交量會突破100萬平方米，現(xiàn)在看來，應(yīng)該能達(dá)到80萬平方米�！币患掖笮烷_發(fā)商上海公司營銷總監(jiān)稱，上周末，該公司位于松江的一個剛需樓盤加推了140套房源，除了底樓的房源，其余已全部賣完。據(jù)其介紹，項目單價略有上浮，但由于房源位置不同，基本是平價入市。

一家香港上市房企的內(nèi)部人士告訴記者，近期，該公司在上海并沒有新推盤的計劃，主要還是一些老盤在銷售�！拔覀儍�(nèi)部對今年樓市的整體判斷偏謹(jǐn)慎，肯定比去年困難，但具體會困難到什么程度，暫時只能走一步算一步�！�

“現(xiàn)在形勢比較微妙，已經(jīng)有開發(fā)商臨時決定提前推盤�！笨硕�瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄對記者表示，“由于1、2月銷售普遍不好，再加上3月開局不利，現(xiàn)在已經(jīng)有小部分開發(fā)商開始慌了，因為3月再不好，整個一季度的銷售指標(biāo)就很難完成了